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안녕하세요. 이사 준비를 하게 되면서 행정처리를 해야 하는 부분들도 발생을 하는데요. 잘 모르고 깜빡하면 큰 손해를 보게 되는 부분들이 있습니다.
이사 후 꼭 챙겨야 하는 전입신고, 그리고 동시에 확정일자라는 것을 받으셔야 합니다.
귀찮은 마음에 그냥 나중에 하지 뭐 라고 하실 수 있겠지만, 전입신고 및 확정일자는 본인의 자산을 보호받을 수 있는 중요한 행정절차 입니다.
전입신고에 대해 궁금하다면 !
2020/08/04 - [생활정보] - 전입신고 필요서류
2020/08/05 - [생활정보] - 전입신고 인터넷
＃확정일자란 ?
법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미합니다.
요런 도장이 찍힙니다.
확정일자와 전입신고를 하지 않으면 법적 대항력이 없어 경매등의 상황이 발생 시 임대보증금을 보호받지 못하는 경우가 생길 수 있다고 합니다. 하지만 반대로 확정일자와 전입신고를 마쳤다면 기타 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다고 합니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)
이 우선변제권은 이사한 곳에 입주, 주민등록의 전입, 확정일라는 세가지 요건이 모두 갖추어 져야 하고 이 중 가장 늦게 진행 된 요건의 날의 기준으로 효력을 발생합니다. 때문에 이사하자마다 전입 및 확정일자를 받아두시는게 중요합니다.
즉 이사하고 전입신고만 한다고 법적 효력이 발생하는 것이 아니라 확정일자 까지 받으셔야 한다는 것 입니다.
＃확정일자 받는법
확정일자 받는법은 두가지 방법으로 진행이 가능합니다.
첫번째 지역주민센터에서 받으실 수 있습니다. 보통은 이사 후 전입신고를 하러 가시면서 함께 확정일자까지 받아 오시는 것을 추천드립니다. 이사 당일 진행하신다면 입주, 전입, 확정일자를 한번에 해결하실 수 있습니다.
두번째는 인터넷에서 바로 신청이 가능합니다. 하지만 주민센터 신고와 다르게 전입신고 따로 확정일자 신고를 따로 해주셔야 합니다.
＃확정일자 필요서류
확정일자를 받으 실 때는 부동산계약서 원본이 필요합니다. 그러니 오프라인으로 주민센터에서 신청하실때는 계약서 원본을 들고 가셔야 합니다.
만약 확정일자를 받은 원본을 분실하신다면 확정일자를 증명하기 어렵기 때문에 꼭 보관에 주의해 주셔야 한다는 점 기억해 주세요 !
온라인으로 신고하실때는 일단 로그인 하실 수 있는 공인인증서가 있으셔야하며, 계약서 원본의 스캔본이 필요합니다. 그러니 본인이 편한 방법으로 선택하시면 됩니다.
＃확정일자 받는법 비용
확정일자를 주민센터에서 받으 실 때는 600원의 비용이 필요하며, 인터넷에서 바로 신청하실 대는 500원의 수수료가 발생합니다. 그러니 센터 방문시에는 비용을 챙겨가시는 것, 온라인에서 신청하실 때는 결제수단을 확인하실 필요가 있습니다. 체크체크
＃확정일자 인터넷으로 받는법
확정일자는 인터넷등기소에서 신청이 가능합니다.
http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/help2/jsp/main.jsp
우선 공인인증서가 없으시다면 발급 후 진행해 주셔야 하며 공인인증서를 통한 본인확인 후 회원가입 진행하시면 됩니다. 그 이후 신청서 작성, 스캔등록, 수수료결제라고 생각하시면 됩니다.
정리하면 이러한 절차를 순서로 신청하실 수 있습니다. 단계별로 딱히 어려운 부분들은 없습니다. 신청하시다 어려운 점이 생기시면 사용자지원센터에 연락하시면 됩니다. 원격지원 서비스까지 제공한다고 하니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
신청을 완료하시게 되면 확정일자가 부여된 계약증서를 발급하실 수 있습니다. 최초 1회는 무료로 발급이 가능하지만 이후에는 수수료가 발생하니 잘 보관해 두시는 것이 좋겠죠?
＃임대보증금 안전장치
요즘 전월세매물이 귀해지다 보니 세입자 입장에서는 집을 계약할때 을의 입장이 되기 쉽습니다. 그러다 보니 나의 보증금이 정말 안전할까? 문제는 없을까? 걱정이 생기실 수 밖에 었습니다. 그래서 가장 기본적인 조치로 전입신고와 확정일자를 해두실 필요가 있는 것 입니다.
이렇게 자산을 보호 할 수 있는 대표적인 안전장치들이 있으니 알아보도록 하겠습니다.
＃확정일자
우선 첫번째는 확정일자의 효력에 대해 알아보겠습니다. 보통 한번에 진행하는 전입신고를 하면 대항력이 생기고 확정일자를 받으면 우선변제권이 인정됩니다. 대항력이랑 건물이 매매가 된다고 하더라도 제3자에게 기존 임대차의 유효함을 주장할 수 있는 권리입니다.
즉 건물의 소유자가 바뀐다고 해서 쫒겨나지 않을 수 있다는 것 입니다. 우선변제권이랑 건물에 문제가 생겨 경매,공매에 부처졌을 때 다른 권리자보다 먼저 배당 받을 수 있는 권리 입니다. 이때는 전입신고와 확정일자 중 늦게 확정된 날짜를 기준으로 효력이 발생합니다.
그러니 꼭 이사당일 챙기시길 추천드립니다.
＃전세권 설정
두번째는 전세권 설정입니다. 전세권은 등기부등본에 세입자의 이름, 전세금, 기간 등이 기재가 되는 물권입니다. 그러나 전세권 설정을 하기 위해서는 집주인의 동의를 받아야 하는데, 보통 꺼려하는 경우들이 많습니다.
설정 당일에 바로 효력이 발생하며 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 소송없이 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
보통 융자금이나 권리관계에 문제가 없다면 확정일자만으로 진행하는 경우들이 많은데 등기부등본에 융자금이 너무 많거나 권리관계가 복잡한 경우에는 전세권 설정을 하는 것을 추천드립니다.
법인의 경우 전입신고가 되지 않기에 전세권 설정을 하는 경우가 많습니다.
＃전세보증금 반환 보증보험
이 부분은 문제가 생겼을 경우 주택도시보증공사와 같은 보증기관에서 집주인 대신 보증금을 돌려주는 제도 입니다. 이것을 보증보험이라고 하며, 임대차 기간 종료 후 보증금을 반환받지 못할 때 보증기관에서 세입자에세 먼저 지급하고 집주인에게 구상권을 청구하는 제도입니다.
그러나 무조건 가입이 가능 한 것은 아니며 은행저당권이나 선순위 채권이 있거나 가압류, 압류 등 권리에 문제가 있을시에는 어려운 경우들이 생기니 미리 확인해 주실 필요가 있습니다.
요즘 서민들을 대상으로 전세사기나 깡통매물 같은 문제가 계속 발생하고 있습니다. 방법들이 더 교묘해지고 이러한 부동산 법을 잘 모르는 사람들을 대상으로 무조건 안전하다고 속이며 진행되기 때문에 스스로의 자산을 보호하고 지켜야 합니다.
이런 부분들을 미리 챙겨 나의 소중한 보증금 지켜내자구요 !
