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올해는 부동산 때문에 여러모로 복잡한 한해가 아닌가 합니다. 때문에 전월세 관련해서도 매물이 없거나 가격이 오르거나, 전세를 월세로만 제공하려 하거나 여러모로 탈도 많고 말도 많은 것 같습니다.
전월세를 이용하는 사람들은 매년 오르는 전월세 금액을 감당하기 어려워 생활의 기본인 주거에 대한 불안에 시달리고 임대로 수익을 얻는 사람들은 계속 변화하는 시세에 신경쓰지 않을 수 없는 것이 사실입니다.
그러는 도중 7월31일부터 임대차 3법이 통과되었습니다. 때문에 바뀐 내용에 대해 세입자도 임대인도 바뀐 내용에 대한 관심이 많아질 수 밖에 없는 것 같습니다. 오늘은 이렇게 본격적으로 시행되는 임대차 3법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
＃임대차 3법 이란 ?
임대차 보호법은 1981년 제정된 후 1989년 임대차 보호기간을 1년에서 2년으로 연장한 후 2020년 임대차 3법 개정으로 변천해 왔습니다.
임대차 3법은
첫째, 전월세 신고제 (임대인,임차인 의무 신고)
둘째, 전월세 상한제 (5% 한도 내)
셋째, 계약 갱신 청구권 (2+2) 로 이루어져 있습니다.
이번에 개정된 임대차 3법은 앞으로 수차례 개정이 예상될 정도로 아직은 보완점이 많이 필요해 보입니다. 좀 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
＃전월세 신고제
전월세 신고제는 계약 후 30일 이내 임대인이나 임차인이 의무적으로 신고해야 하며 신고와 동시에 확정일자를 부여하게 됩니다.
이전에는 이사 후 직접 확정일자를 신고하여야 했으나, 이제는 의무 신고로 인하여 확정일자를 부여받게 되는 것 같습니다.
＃전월세 상한제
전월세 상한제는 갱신 시 임대인의 의지대로 기존의 전월세 금액을 올릴 수 있는 것이 아니라 5%의 정해진 금액 안에서만 올릴수 있다는 내용입니다.
언뜻 보기에는 기존의 세입자 같은 경우에는 만기가 된다고 하더라도 갑자기 감당할 수 없을만큼 인상되는 것이 아니라 5% 이내에만 인상이 가능하니 유리할 수 있는 방안 입니다.
하지만 임대인의 입장에서는 계약 갱신 청구권 까지 생각한다면 4년 정도의 전세금이 크게 변하지 않게 되는 것이고 그로 인해 신규계약을 하려 할때 전월세 가격이 기존시세가 아닌 일시에 높게 형성하려고 하는 경우들이 생기게 될 것 입니다.
이러한 분위기가 되면 기존 임차인들은 높아진 시세 때문에 쉽게 이사를 가지 않으려 하기 때문에 시장에 전월세 공급이 부족해지는 결과가 만들어 질 수 있는 문제가 있습니다.
＃계약 갱신 청구권
기존 계약자는 만기 시 5% 인상조건(전월세상한제)에 2년 연장을 받을 수 있고 신규 계약자는 2년에 2년을 추가로 갱신할 수 있어 계약 갱신 청구권의 혜택을 볼 수 있습니다.
만약 매도인이 이 대응방안을 지키지 않을 시 월세 3개월분에 해당하는 위약금이 부과될 예정입니다. 하지만 지금 계약에서도 임대인의 요구로 이사 시 이사비+중개수수료를 지급받는 금애과 큰 차이가 없어 강제적용 부분은 어려울 것이라 생각됩니다.
＃임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우
기존 계약자가 임대차 3법의 계약갱신청구권 기간 내 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 5%이내의 상승률로 계약을 연장하거나 위약금을 내고 거절할 수 있습니다. 하지만 이 외에 임대인이 위약금 없이도 계약을 거절할 수 있는 경우들이 있으니 살펴보겠습니다.
* 임차인(세입자)이 2회 이상의 차임액(임대료)을 연체한 사실이 있는 경우.
* 임차인(세입자)이 거짓이나 그 밖에 부정한 방법으로 임차한 경우.
* 서로 합의하여 임대인이 임차인(세입자)에게 상당한 보상을 제공한 경우. (합의가 된 경우)
* 임차인(세입자)이 임대인의 동의 없이 목적주택의 전부 또는 일부를 전대(다시 전월세를 준 경우)한 경우.
* 임차인(세입자)이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.
* 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실(파괴,손실)되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우.
* 철거 또는 재건축 될 경우.
* 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 실제 거주하려는 경우.
* 임차인(세입자)의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계약하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.
가장 많이 사용되는 이유 중 하나인 임대인, 또는 직계존속 직계비속 거주의 경우 실제 거주하지 않으면서 임차인을 내보내는 경우 손해배상도 지급해야 합니다.
임차인이 4년간 임차할 수 있는 기간을 2년 후 임대인 실제거주로 갱신하지 않아쓸 경우 2년의 기간동안 다시 임대가 나오게 되어 총 계약 갱신 청구권의 4년의 기간이 채워지지 않으면 손해배상 지급의무가 발생하는 것 입니다.
하지만 이러한 부분들을 세세하게 챙겨서 청구하는 것이 쉬워보이지는 않습니다.
＃임대차 3법 적용시기
이러한 내용의 임대차 3법이 어디서 부터 적용되는지, 나도 적용받을 수 있는지 궁금하셨다면
이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용한다는 규정으로, 법 시행당시 단 하루라도 만기가 남아 있다면 개정법 상의 갱신요구권과 5% 상한룰이 적용된다 생각해 주시면됩니다.
다만 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제 3자와이 임대차 계약을 체결한 경우는 개정을 적용하지 않는다 규정하였기에, 계약 만료는 남았지만 이전에 계약에 대한 갱신부분에 논의되어 재갱신이 이루어지지 않은 상황이라면 적용이 어려울 수 있습니다.
임대차 3법의 취지는 전월세를 이용하는 세입자들의 주거생활을 좀 더 안정적으로 유지하고자 한 정책인 것 같습니다. 하지만 아직 시작 단계이고 임대차 3법에 대한 임대인과 임차인의 이해관계가 다른만틈 순조롭게 진행되기는 어려워 보입니다.
요즘 세상에 공부는 끝이나지 않는 것 같습니다..
이러한 임대차 3법이 안정적으로 시장에 적용되기까지 많은 감정적인 충돌이나 법정 싸움이 일어날 수 도 있는 만큼 좀 더 내용을 확실히 숙지하고 대화와 타협으로 방법을 찾는 지혜가 필요할 것이라 생각이 듭니다.
