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안녕하세요. 말 많았던 임대차 3법이 시행되었습니다. 국회 본 회의를 통과하며 모두 입법완료 되었기에 많은 분들이 관심을 가지고 있습니다.
그 중 21년 6월부터 시행되는 전월세신고제를 제외하고는 당장 적용이 된다하는데, 이로 인하여 전월세대란이 일어나지 않을까 많은 분들이 걱정하고 있습니다.
그래서 오늘은 계약갱신청구권에 대해 좀 더 자세히 알아보려고 합니다.
＃임대차 3법 시행
계약갱신청구권 : 임차인 희망 시 1회 계약갱신 청구, 2+2 총 4년까지 가능
전월세상한제 : 계약 갱신 시 임대로 상한도 5%이내로 제한
전월세신고제 : 계약 후 30일 이내 계약내용 의무적 신고
임대차 3법에 대한 자세한 내용은 아래 블로그에 따로 정리해 놓았습니다.
이중에서도 세입자들이 당장 체감할 수 있고 어떻게 진행되는지 궁금한 부분은 계약갱신청구권과 전월세 상한제라고 할 수 있습니다.
계약 갱신 시 지자체가 정한 5% 이내의 한도로만 인상할 수 있어, 4년정도는 큰 임대로 걱정없이 거주공간을 확보할 수 있다는 것이 가장 크다 할 수 있습니다.
하지만 지금도 임대인, 즉 집주인과의 트러블이 비일비재하게 일어나고 있기에 과연 나도 혜택 받을 수 있는지 자세한 내용이 궁금할 수 밖에 없습니다.
＃계약갱신청구권 행사
- 입법완료 되었기에 계약갱신청구권은 현재 임대계약중인 사람들의 갱신에도 해당이 됩니다. 그럼 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는가?
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 즉 한달도 남지 않은 상태에서는 청구가 어렵다 생각하실 수 있습니다. 이 부분은 개정사항을 통하여 최소 1개월에서 2개월로 늘어날 예정이니 본인의 계약 날짜를 잘확인하고 갱신을 요구하셔야 합니다.
- 몇회가 가능한가?
계약 갱신 청구권은 전월세 계약에 1회에 한해 행사가 가능하며 2년까지 보장됩니다. 평생에 한번이 아니라 계약당 한번이기 때문에 전월세 계약을 하게 된다면 최대 4년까지 큰 금액변동 없이 거주 가능하다는 것 입니다.
여기서 기억하셔야 하는 것이 재계약의 의사에 대해 서로 의사표현하지 않아 자동으로 갱신된 묵시적 갱신의 경우는 계약 갱신 청구권을 행사했다고 보지 않습니다. 즉 무시적 갱신으로 기간이 연장되어 왔다면서 1회에 한해서 계약갱신요구권 행사가 가능합니다.
즉 명확한 의사표시를 하여 연장된 갱신만이 계약 갱신 청구권을 행사한것이라 생각하시면 됩니다.
- 세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 후에도 계약갱신 청구가 가능한가?
가능합니다. 일부를 돌려받았다고 하더라도 계약 종료 6개월에서 최소 1개월 전이라면 청구 가능합니다.
- 계약갱신청구권 행사 시 임차인(세입자)은 무조건 2년을 거주해야 하는가?
그렇지 않습니다. 임차인은 계약만료 전 계약해지를 통지할 수 있으나 3개월 이후 효력이 발생하기 때문에 3개월간의 임대료를 납부하여야 합니다.
＃임대인의 계약갱신청구권 거절
- 임대인이 임차인(세입자)의 갱신요구에 대한 거절은 주택임대차보호법 상 갱신거절 사유에 포함되어 있지 않는 경우에는 불가합니다.
첫번째, 임차인이 2회이상(연속 또는 비연속적으로) 연체한 경우
두번째, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
세번째, 서로 합의하여 보상을 제공한 경우 (실제 제공이 이루어져야 함)
네번째, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
다섯번째, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
여섯번째, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
일곱번째, 임대인이 재건축 또는 안전을 위한 수리가 필요할 경우
여덟번째, 임대인 또는 임대인의 가족이 목적주택에 실제 거주하려는 경우
아홉번째 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이 경우에 해당하지 않는다면 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다.
- 만약 임대인의 허위 사유로 계약갱신청구권을 거절 할 경우 ?
개정법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.
＃계약갱신청구권 임대인 변경
- 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 주택의 매매가 불가능 한가요?
그렇지 않습니다. 임차 중인 주책의 매도는 임차인이 거주하고 있어도 아무런 영향없이 진행 가능합니다. 하지만 임대인이 바뀐다고 하더라도 6개월 전부터 1개월 이전까지 갱신요구를 하신다면 계약갱신청구권의 요구가 가능합니다.
- 집주인이 바뀐 경우 직접거주를 희망하는 경우 계약갱신청구권을 거절할 수 있나요?
가능합니다. 하지만 임대인의 경우에도 계약만료 6개월부터 1개월 전까지 갱신 거절의 의사를 표해야 합니다. 그리고 만약 허위 사유일 경우에는 손해배상 청구를 당할 수 있습니다.
취지는 좋지만 해결해야하는 문제들이 많은 것 같습니다.
이전 부동산 대책들 처럼 전세값만 올려놓을 수 있기 때문입니다.
우리 나라 전체 가구의 40%에 달하는 845만 임차가구 중 약 600만 가구는 민간 전월세를 이용한다고 합니다. 공공 임대를 늘리는 것도 방법이지만, 임차인 즉 세입자들이 좀 더 주거안정을 느끼며 안심하고 살 수 있도록 이러한 제도를 개선 추진하였다 볼 수 있습니다.
이론상으로는 4년간 안정적으로 계약유지가 가능하여 전월세를 이용하는 가구들에게는 매우 좋은 제도인것 같지만 아직 시행초기이기에 많은 이야기들이 나오고 있는 실정입니다. 저 역시도 옮겨다니는 전월세 생활에 지쳐 공공 행복주택을 알아보게 되었고 다행이 당첨되었지만, 서울권 분들에게는 민간 전월세 비율이 훨씬 클 수밖에 없습니다.
부디 새롭게 만들어진 계약갱신청구권이 제대로 빛을 발하여 많은 분들이 주거에 대한 안정을 찾을 수 있기를 바라며 마무리 하도록 하겠습니다.
